論房屋承租人的優先購買權.doc

論房屋承租人的優先購買權
摘 要:我國房屋承租人優先購買權制度具有悠久的歷史和鮮明的特點,其主要目的是保護弱勢群體,維護社會秩序的穩定。盡管該項制度有其存在的社會基礎,也有其存在的法理依據,但是,我國法律關于房屋承租人優先購買,也就是租戶,承租人是一個較為寬泛的概念,它一般是指向出租人交納一定數量的金錢后獲得臨時占有、使用房屋的權利,并與其建立起租賃合同關系的當事人。那是不是所有的承租人都應該享有優先購買權呢?筆者認為并非所有的承租人都可以行使優先購買權。房屋承租人按照不同的類別可以分為以下幾種:第一,按照承租人租賃房屋時間的長短,可分為短期房屋承租人、長期房屋承租人和不定期房屋承租人。第二,以承租人租賃房屋是否以居住為目的,可分為住宅承租人和非住宅承租人。不能籠統地賦予所有的承租人以優先購買權,因為不同的承租人對其所租賃房屋的人身依附性程度是不同的,為了充分發揮房屋承租人優先購買權制度的價值,應該首先明確該權利的主體。
2.房屋承租人優先購買權的實質條件不明確
實質條件,就是所謂的“同等條件”?！巴葪l件”在該權利的行使過程中是十分重要的,起著決定性的作用,如果承租人向出租人提出購買房屋的請求條件與第三人向出租人提出的條件不是等同的,也就是說承租人提出的條件與第三人相比使出租人獲得的利益較少,這時承租人就不能主張行使優先購買權。對于“同等條件”具體應該如何理解,目前,我國法律并沒有做出明確的規定,使得該制度在實踐中難以掌握。因此,現行立法需要對“同等條件”的標準加以準確、合理的界定,便于司法實踐中的運用。 3.房屋承租人優先購買權的期限不明確
從我國現行的法律規定中來看,承租人行使優先購買權的期限并沒有一個統一的標準?！逗贤ā返?30條規定為合理期限,但對合理期限并未做出具體的時間限制,《民法通則意見》第118條規定為3個月,《房屋租賃司法解釋》第24條第3款規定為15日之內。從上述三部法律規范中可以看出,我國法律對房屋承租人行使優先購買權的期限并沒有明確的界定,規定得較為混亂,它有可能會導致司法實踐中發生沖突,產生糾紛,動搖法律的權威性,破壞法律的穩定性。
(二)完善我國房屋承租人優先購買權制度的建議
1.明確行使房屋承租人優先購買權的主體范圍
首先,根據承租人租賃房屋時間的長短我們可知,短期承租人就是租賃房屋的期限在6個月以下的;長期承租人就是租賃房屋的期限在10年以上20年以下的;不定期承租人就是租賃房屋的期限在6個月以上,但沒有簽訂書面協議的。短期房屋承租人和不定期房屋承租人對房屋的租賃時間較短,與長期房屋承租人對房屋的人身依賴性相比較弱,雙方當事人可以隨時解除合同,穩定性較差,因此,優先購買權的權利主體應該界定為長期租賃房屋的承租人,短期和不定期的承租人不應該享有此權利。
其次,根據承租人租賃房屋的用途我們可知,住宅承租人租賃房屋的目的很單純就是為了生活上的需要,非住宅承租人租賃房屋的目的是為了追求經濟利益,例如承租人租賃房屋作為商業店鋪,對外進行餐飲服務或休閑娛樂使用,這里的承租人是具有一定的經濟實力的,作為商業用途的房屋往往價格昂貴,沒有一定的物質基礎是很難實現租賃的目的的,出租人和第三人在進行多次磋商后達成一致,需要付出很多精力和時間,而承租人如果輕易地