房屋租賃知識點.docx

租賃考試知識點
第一部分 房屋租賃相關知識
普通租賃業務
普租業務相關名詞解釋
普通租賃： 指業主或客戶委托居間方出租或承租房屋，由居間方提供居間服務，最終促成雙方達成交易，居間方獲得傭金的一種委托形式。
居間服務： 是指租人同意轉租的，出租人可以解除合同。
在承租期間，承租人不交租金，出租人是否可以解除合同？
承租人應當按照約定的期限支付租金；承租人無正當理由未支付或者遲延支付租金的，出租人可以要求
承租人在合理期限內支付。承租人逾期不支付的，出租人可以解除合同。
1.4.9“買賣不破租賃”
買賣不破租賃，即在租賃關系存續期間，即使出租人將租賃物讓與他人，對租賃合同的效力也不產生任何影響，買受人不能以其已成為租賃物的所有人為由否認原租賃關系的存在并要求承租人返還租賃物。
1.4.10什么是房屋承租人的“優先購買權”？
優先購買權是指依照法律規定或合同約定，出租人出賣租賃房屋于第三人時，應當在出賣之前的合理期限內通知承租人，承租人享有以同等條件優先購買的權利。
若租賃房屋質量不合格的，承租人是否可以解除合同？
若租賃房屋危及承租人的安全或者健康的，即使承租人訂立合同時明知該租賃房屋質量不合格，承租人仍然可以隨時解除合同。
若租賃房屋發生毀損或者滅失的，承租人是否有權解除合同？
因不可歸責于承租人的事由，致使租賃物部分或者全部毀損、滅失的，承租人可以要求減少租金或者不支付租金；因租賃物部分或者全部毀損、滅失，致使不能實現合同目的的，承租人可以解除合同。
承租人在房屋租賃期間死亡的，出租人是否有權清退承租人的共同居住人？
出租人無權清退，承租人在房屋租賃期間死亡的，與其生前共同居住的人可以按照原租賃合同租賃該房屋。
租賃期間屆滿時，承租人繼續使用租賃房屋，出租人沒有提出異議的，原租賃合同是否有效，租賃期限如何界定？
租賃期間屆滿，承租人繼續使用租賃物，出租人沒有提出異議的，原租賃合同繼續有效，但租賃期限為不定期。
當事人對租賃期限沒有約定或者約定不明確，視為不定期租賃。當事人可以隨時解除合同，但出租人解除
合同應當在合理期限之前通知承租人。
三、租賃業務風險防控
3.1不得出租的房屋有哪些？
有下列情形之一的房屋不得出租
（一）未依法取得房屋所有權證的；
（二）未經綜合驗收、新建的房屋不能出租；
（三）司法機關和行政機關依法裁定、決定查封或者以其他形式限制房地權利的；
（四）共有房屋未取得共有人同意的；
（五）權屬有爭議的；
（六）屬于違法建筑的；
（七）違反規定改變房屋使用性質的，不得出租
（八）已抵押，未經抵押權人同意的；
（九）不符合安全標準的；不符合公安、環保、衛生等主管部門有關規定的；
（十）有關法律、法規規定禁止出租的其他情形。
注：對于房屋所有人已死亡的，房屋繼承人應當按《繼承法》的規定，辦妥房屋繼承過戶手續后，方可出租該私有房屋。
3.2出租期間承租人是否可以增設他物，若未經同意增設他物如何處理？
（1）承租人經出租人同意，可以對租賃物進行改善或者增設他物
（2）承租人未經出租人同意，對租賃物進行改善或者增設他物的，出租人可以要求承租人恢復原狀或者賠償損失
3.3承租人或出租人可以解除租賃合同的情形有哪些？
承租人無正當理由未支付或者遲延支付租金的，出租人可以要求承租人在合理期限內支付。承租人逾期不支付的，出租人可以解除合同
因不可歸責于承租人的事由，致使租賃物部分或者全部毀損、滅失的，承租人可以要求減少租金或者不支付租金；因租賃物部分或者全部毀損、滅失，致使不能實現合同目的的，承租人可以解除合同
當事人對租賃期限沒有約定或者約定不明確。當事人可以隨時解除合同，但出租人解除合同應當在合理期限之前通知承租人
租賃物危及承租人的安全或者健康的，即使承租人訂立合同時明知該租賃物質量不合格，承租人仍然可以隨時解除合同
3.4租賃物所有權變動是否影響租賃合同？
租賃物在租賃期間發生所有權變動的，不影響租賃合同的效力
3.5在房屋租賃關系存續期間，租賃物如何維修？
1) 因人為使用情況導致物品需要維修的，由承租方負責維修，可以要求業主配合；
2) 因物品老化導致需要維修的，由業主負責維修，電器類（在保質期）可由產品廠家上門維修；
3) 雙方自行協商解決；
4) 不可抗拒原因雙方互不承擔維修責任。
3.6房屋出租人在向外來務工人員出租房屋時，應履行哪些義務？
1）出租房屋前，應當向房屋所在地的派出所申領《房屋租賃治安許可證》。
2）出租房屋前，出租人應當查驗承租人的有效身份證件，填寫由公安部門統一制作的登記表。
3）督促承租人及時辦理暫住登記或申領暫住證（所需證件：本人身份證原/復印件，房